Análisis técnico del sector inmobiliario
Basado en un modelo de simulación con Vensim
Álvaro Sailer Lantadilla
alvarosailer@gmail.com
El sistema inmobiliario se desarrolla en base a la factibilidad técnica - financiera de un
prototipo o plan llamado anteproyecto.
Con la definición de un anteproyecto factible se generaran estudios para generar un proyecto
más acabado que se denomina plan madre, primitivo o maestro. En base a este estudio es que
se generan todos los proyectos de especialidad que son necesarios para obtener un proyecto
secundario definitivo.
El proyecto secundario definitivo que comprende el estudio acabado del proyecto
contemplando todos los proyectos de construcción de mayor importancia financiero es que
se realiza un estudio de costos de proyecto definitivo que comprende obtener los valores
finales el proyecto en su conjunto. Esto se entrega al área comercial de la compañía con el
fin de acotar posibles perturbaciones de riesgo del negocio.
Con la carpeta final de proyecto se envía a licitación y ejecución, proceso donde pueden
existir disconformidad o errores en los proyectos inicialmente entregados, por ello es
necesario volver al proceso de estudio y definición de proyectos.
Además es necesario este mecanismo para obtener conocimiento y crecimiento de la empresa
en el tiempo frente a sus proyectos.
Durante el proceso de construcción paralelamente se comienza la venta de las unidades
programadas.
Finalmente cuando existe la recepción y el término de la construcción se hace entrega a los
propietarios de cada unidad. A su vez con la entrega se liberan los fondos financieros y la
empresa se capitaliza del proyecto, pudiendo hacer comienzo de otra factibilidad para un
nuevo proyecto.
Una vez entregadas las unidades a propietarios, comienza un periodo de postventa donde la
constructora ejecutora del proyecto mantiene y mejora posibles fallas del proceso
constructivo. Terminado el proceso de postventa la inmobiliaria termina contrato con
empresa constructora y con este hecho se finaliza el siclo inmobiliario del proyecto.
En este estudio se pretende mostrar gráficamente el siclo y mostrar en gráficos algunos
tiempos y crecimiento del proceso en el tiempo.
Es posible interpretar que tal cual como se entiende en un proceso regular inmobiliario el proceso
de defectos de construcción, la carpeta de proyectos final y el inicio de la obra es el mismo punto y
deben siempre estos 3 factores ir acompañados ya que la variación de uno inmediatamente genera
la variación de los otro dos.
Según Wikipedia la dinámica de sistemas es una técnica para analizar y modelar el comportamiento temporal en entornos complejos. Se basa en la identificación de los bucles de realimentación entre los elementos, y también en las demoras en la información y materiales dentro del sistema. Lo que hace diferente este enfoque de otros usados para estudiar sistemas complejos es el análisis de los efectos de los bucles o ciclos de realimentación, en términos de flujos y depósitos adyacentes. De esta manera se puede estructurar a través de modelos matemáticos la dinámica del comportamiento de estos sistemas. La simulación de estos modelos actualmente se puede realizar con ayuda de programas computacionales específicos.
Originalmente desarrollada en 1950 para ayudar a los administradores de empresas a mejorar su comprensión de los procesos industriales, actualmente se usa en el sector público y privado para el análisis y diseño de políticas. Fue creada a principios en la década de 1960 por Jay Forrester de la MIT Sloan School of Management del Massachusetts Institute of Technology) con la creación del MIT System Dynamics Group.
Los modelos de simulación con Dinámica de Sistemas tienen aplicaciones en prácticamente todas las áreas del conocimiento como podemos observar en los numerosos artículos publicados en los congresos anuales de la System Dynamics Society. Se trata de una potente herramienta para:
Enseñar a los reflejos del sistema de pensamiento de las personas que está siendo entrenado.
Analizar y comparar los supuestos y modelos mentales acerca de cómo funcionan las cosas.
Obtener una visión cualitativa sobre el funcionamiento de un sistema o las consecuencias de una decisión.
Reconocer arquetipos de sistemas disfuncionales en la práctica diaria.
Los modelos permiten simular el impacto de diferentes políticas relativas a la situación a estudiar ejecutando simulaciones what if (¿qué pasaría si?) que permiten ver las consecuencias a corto y medio plazo, y ser de gran ayuda en la comprensión de cómo los cambios en un sistema lo afectan en el tiempo. En este sentido es muy similar al Pensamiento sistémico ya que se basa en los mismos diagramas de causales con bucles o lazos de retroalimentación (feedback). Sin embargo, estos modelos de simulación permiten además hacer simulaciones para estudiar el comportamiento de los sistemas y el impacto de políticas alternativas. Se utiliza en especial para investigar la dependencia de los recursos naturales y los problemas resultantes del creciente consumo a nivel global para mejorar el especial en el desarrollo de nuevos productos. Existe una gran variedad de marcas de software en el mercado que ayudan a aplicar esta herramienta de una forma amigable: Vensim, Stella, ithink, Powersim, Dynamo, etc.
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